Contrato de arras penales: ¿qué es y cómo funciona?

A la hora de firmar las escrituras de compraventa de una vivienda, es normal que nos surjan ciertas dudas. ¿Qué pasa si una de las partes se echa atrás a última hora? ¿Y si tras semanas de negociaciones, el comprador o el vendedor deciden no seguir adelante con la operación?

Para protegernos de estos escenarios, existe una herramienta clave: el contrato de arrasCantidad de dinero que se entrega al vendedor como garantía de que se realizará la compraventa de la vivienda.. Hoy en concreto, queremos hablar del contrato de arras penales.

Un contrato con plena validez legal en el que no basta con pagar la penalización para liberarnos del compromiso, sino que puede incluir también otras cláusulas bastante estrictas en caso de incumplimiento, llegando incluso a la vía judicial cuando no se resuelve de forma amistosa.

Pero, ¿qué son exactamente las arras penales? A continuación, te explicamos cómo funcionan, cómo se redactan, cuánto dinero se suele pactar y qué pasa si alguna de las partes incumple el acuerdo.

¿Qué es el contrato de arras penales?

El contrato de arras penales es un acuerdo previo a la compraventa de un inmueble en el que ambas partes se comprometen, bajo penalización, a celebrar el contrato definitivo en un plazo determinado. De esta forma, el comprador se compromete a adquirir la propiedad, entregando una cantidad de dinero como señal, mientras que el vendedor se compromete a reservarle el inmueble hasta el momento de la firma.

Lo interesante de esta modalidad es que no se trata de una mera «reserva», sino que también implica una cláusula de penalización en caso de que cualquiera de las partes incumpla el acuerdo.

Aunque el Código Civil no las regula expresamente como arras, sí establece el marco legal para su aplicación mediante los artículos 1152 a 1155, que tratan sobre las obligaciones con cláusula penal. Esto significa que, en caso de incumplimiento, además de perder la señal, se activa una sanción económica previamente pactada y, además, la parte perjudicada puede exigir que se cumpla el contrato.

¿Qué debe incluir un contrato de arras penales?

Es muy importante que el contrato de arras penales esté bien redactado y que incluya todos los elementos clave. Un único fallo en la redacción podría invalidar el acuerdo o, peor aún, dejarte sin opciones legales en caso de conflicto.

Además, aunque puede hacerse en un documento privado, es más que recomendable que sea redactado por un abogado especializado en derecho inmobiliario y, si es posible, elevarlo a escrituraLa escritura es un documento público firmado ante un notario y autorizado por este, que da fe de su contenido y lo habilita para que sea inscrito en el Registro de la Propiedad detallando todas las características de la operación y vivienda. pública para dotarlo de mayor seguridad jurídica.

 

A continuación, te detallamos cuáles son los puntos imprescindibles que deben incluirse en un contrato de arras penales:

• Identificación completa de las partes: nombres, apellidos, DNI, domicilios… nada de abreviaturas ni datos incompletos.
• Descripción detallada del inmueble: dirección exacta, número de registro, superficie, estado legal (libre de cargas o no), etc.
• Precio total de la compraventa y forma de pago: incluyendo la cantidad entregada como arras.
• Importe de las arras penales: esta cantidad será la base para calcular la penalización en caso de incumplimiento.
• Plazo límite para formalizar la compraventa, que suele oscilar entre 1 y 6 meses.
• Tipo de arras: hay que dejar bien claro que se trata de arras penales, especificando sus efectos. De lo contrario, podrían interpretarse como otro tipo de arras, con consecuencias muy diferentes.
• Consecuencias del incumplimiento: qué ocurre si una de las partes incumple el acuerdo.
• Firma de ambas partes.

¿Cuál es la cuantía de las arras penales?

No existe una cantidad fijada por ley, sino que dependerá del acuerdo entre las partes. No obstante, en la práctica, suele ser de entre el 5 % y el 15 % del precio total, siendo lo más común un 10 %.

Por ejemplo, si estás comprando una vivienda por 200.000 €, lo normal es que entregues 20.000 € como arras penales. Si luego no cumples con tu parte del trato, perderás esa cantidad. En caso de que sea el vendedor el que no cumple con el contrato, deberá devolver al comprador el doble o el importe previamente acordado.

También puede pactarse una cantidad cerrada. Por ejemplo, en lugar de aplicar un porcentaje sobre el precio, establecer 3.000 € como penalización. Todo dependerá de la negociación y de lo que ambas partes acuerden por escrito.

¿En qué se diferencian las arras penales de otro tipo de arras?

Dentro del derecho inmobiliario, existen fundamentalmente tres tipos de arras:

Arras confirmatorias

Si no se especifica otra cosa, se entiende que las arras son por defecto confirmatorias. Funcionan como un anticipo del precio de compraventa y tienen un valor probatorio del compromiso adquirido. Si se produjera un incumplimiento, la parte afectada puede reclamar el cumplimiento del contrato o la resolución con indemnización, pero no conlleva una penalización automática.

Arras penitenciales

Se encuentran recogidas en el Código Civil (art. 1454) y permiten a cualquiera de las partes desistir libremente del contrato. Eso sí, asumiendo una compensación, lo que implica que el comprador perdería lo entregado y el vendedor devolvería el doble.

Arras penales

Están pensadas como una cláusula penal, no como una opción de desistimiento. Con lo cual, salvo que se haya acordado en el contrato, no es posible liberarse del contrato simplemente pagando la cantidad pactada. Además, permiten exigir el cumplimiento del contrato y, en su caso, aplicar la penalización acordada.

Así pues, la diferencia radica principalmente en el efecto jurídico: mientras que las penitenciales permiten rescindir el contrato pagando una cantidad, las penales están diseñadas para garantizar el acuerdo, castigando el incumplimiento.

¿Qué ocurre si una de las partes incumple el contrato?

¿Qué pasa si una de las partes decide, de repente, no seguir adelante?

Si incumple el comprador:

• Pierde la cantidad entregada como arras penales.
• Salvo que se haya pactado expresamente en el contrato, no podrá librarse de su obligación de comprar solo con ese pago.
• El vendedor puede exigir al comprador el cumplimiento del contrato (es decir, que compre el inmueble), la penalización o ambas cosas en caso de que se haya estipulado de esta forma.

Si incumple el vendedor:

• Debe devolver el doble de la cantidad entregada o el importe pactado.
• Tampoco puede liberarse del contrato unilateralmente sin consecuencias.
• El comprador podrá exigir el cumplimiento del contrato, o la resolución con indemnización, o ambas en el caso de que se haya acordado de este modo.

¿Y si hay desacuerdo?

La parte perjudicada deberá enviar una comunicación fehaciente para notificar el incumplimiento y exigir lo pactado. Siendo lo más recomendable un burofax con acuse de recibo y certificación de contenido. En caso de no haber respuesta o acuerdo, el siguiente paso será interponer una demanda judicial.

Eso sí, si el juez considera que no ha habido un cumplimiento total, sino parcial o irregular (art. 1154 CC), podrá reducir la penalización.

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En definitiva, el contrato de arras penales es una herramienta fundamental para garantizar el cumplimiento de un contrato de compraventa. Sin embargo, hay que tener en cuenta que tiene unas consecuencias muy claras en caso de incumplimiento. Por eso, es muy importante que antes de firmar un contrato de arras penales o realizar cualquier compra importante, nos aseguremos de que la operación sea viable.

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