¿Cuántas hipotecas puede tener una casa?

¿Sabías que es posible hipotecar una vivienda incluso si aún estás pagando la primera hipoteca? Una opción que se plantean muchos cuando necesitan una inyección de liquidez,  ya sea para hacer reformas importantes en casa, comprar una segunda propiedad, pagar deudas o montar un negocio.

No obstante, hay que tener en cuenta que solamente se consigue bajo ciertas condiciones y que, para poder aprobarlo, es necesario llevar a cabo una minuciosa valoración de la situación financiera del solicitante y del valor de la vivienda.

Siendo el análisis más riguroso para la segunda hipoteca que para la primera, puesto que el inmueble ya se encuentra comprometido como garantía en caso de que el propietario no pueda hacer frente al pago de las cuotas.

¿Puedo hipotecar mi casa si aún la estoy pagando?

Sí, es posible hipotecar una casa que aún se está pagando, pero no siempre es sencillo. Para lo cual, existen dos opciones: ampliar la hipoteca existente mediante una novaciónLa novación es un documento público en el que se modifica, mediante el acuerdo entre las partes intervinientes, una o más de las condiciones del préstamo hipotecario formalizado con anterioridad. Se usa para introducir cambios a favor del deudor. Dependiendo de lo que se hubiera pactado con la contratación del préstamo, el cambio de una o varias condiciones tendrá un hipotecaria o solicitar una segunda hipoteca, también conocida como hipoteca de segundo rango.

Hipoteca de segundo rango

Una hipoteca de segundo rango consiste en obtener un nuevo préstamo sobre una propiedad que ya está hipotecada. Una opción que puede ser viable si ya hemos amortizado una gran parte del préstamo inicial o si el valor de mercado de la vivienda ha aumentado, generando lo que se conoce como equidad. Sin embargo, hay que tener en cuenta que esta segunda hipoteca generalmente tendrá un interés más alto, ya que el banco asume un riesgo mayor.

Ampliación mediante novación

La novación hipotecaria permite renegociar los términos del préstamo original, añadiendo un importe adicional al capitalEl capital en un préstamo hipotecario es el importe real que la entidad bancaria ofrece a crédito al consumidor, excluyendo todo lo relativo a intereses. El capital amortizado es el que ya se ha devuelto y el capital pendiente el que aún queda por liquidar. pendiente. Por ejemplo, si te quedan por pagar 100.000 € de tu hipoteca actual y necesitas 20.000 € más, la novación se ajustará a este nuevo total. De esta forma, no es necesario hacer dos pagos mensuales, pero la cuotaLa cuota es la parte periódica y proporcional que se paga por haber contratado un préstamo hipotecario. Una parte de la cuota se destina al pago de los intereses y  otra a la amortización del capital adeudado. única será más alta.

¿Cuántas hipotecas puede tener una casa?

Como acabamos de explicar, una casa puede tener más de una hipoteca, pero la posibilidad de hacerlo o no depende de determinados factores, como el valor de tasaciónLa tasación se refiere a la acción que permite determinar o estimar a la persona o a la entidad interesada en un bien, su precio o valor. En el caso hipotecario, es la valoración del inmueble y debe hacerse por un profesional o empresa homologada por el Banco de España., la cantidad amortizada de la primera hipoteca y las políticas del banco.

No obstante, como la vivienda actúa como garantía de los préstamos hipotecarios, para concederla, es necesario que el total de la deuda no supere el 80 % del valor de tasación del inmueble. Por ejemplo:

• Si una vivienda tiene un valor de tasación de 200.000 €, el total de las hipotecas no debería exceder los 160.000 €.
• Si aún debes 100.000 € de la primera hipoteca, siempre que cumplas con los requisitos de solvencia, podrías optar a una segunda hipoteca de hasta 60.000 €.

Así pues, aunque una vivienda puede tener varias hipotecas, hay que tener en cuenta que una va reduciendo el margen disponible y aumenta los riesgos para las entidades bancarias. Por eso, a partir de la segunda hipoteca, más que la solicitud de una nueva hipoteca, los bancos suelen recomendar una ampliación del préstamo existente.

Motivos por los que se puede tener más de una hipoteca

Las razones para solicitar una segunda hipoteca dependen de las necesidades específicas de cada propietario. Algunas de las más habituales son:

Comprar una segunda vivienda

Una de las razones más frecuentes por las que se solicita una segunda hipoteca es para financiar la compra de una segunda propiedad, ya sea una casa vacacional o un inmueble para alquilar. Una inversión que puede resultar atractiva para aquellos que buscan diversificar su patrimonio o generar ingresos pasivos.

Por ejemplo, imagina que tienes una casa valorada en 200.000 € y aún tienes 100.000 € de hipoteca pendiente. Si deseas comprar una casa de vacaciones valorada en 150.000 €, podrías utilizar la primera vivienda como garantía para solicitar una segunda hipoteca.

Sin embargo, es importante valorar muy bien los riesgos, ya que, si tu situación financiera cambia y no puedes hacer frente a ambas hipotecas, podrías poner en riesgo tu casa habitual. Además, las segundas hipotecas suelen tener tasas de interés más altas y plazos de amortizaciónLa amortización es el sistema mediante el cual se ha previsto liquidar una deuda en pagos parciales. más cortos.

Reformas estructurales

Ampliar la casa, invertir en sistemas de climatización más eficientes o reformar la cocina son proyectos para los que se necesita un gran presupuesto que muchas veces no podemos afrontar con los ahorrosPoder aportar ahorros por valor del 20% del valor de la vivienda más un 10% para los gastos de la operación.  disponibles.

En este sentido, solicitar una segunda hipoteca puede ser una buena solución  para poder realizar las mejoras sin tener que estar ahorrando varios años.

Cubrir gastos imprevistos

Las segundas hipotecas también pueden ser útiles para cubrir gastos imprevistos, como emergencias médicas, deudas inesperadas o incluso montar un negocio. Sin embargo, antes de hacerlo, es recomendable barajar otras alternativas, como préstamos personales o líneas de crédito, y si se trata de la mejor alternativa a largo plazo.

¿Qué tipo de financiación se puede obtener con una segunda hipoteca?

La cantidad de financiación que se puede obtener con una segunda hipoteca depende principalmente de la tasación actual del inmueble y el capital pendiente de la primera hipoteca.

No obstante, en la mayoría de los casos, las entidades financieras permiten financiar hasta el 80% del valor de tasación de la propiedad. Esto significa que si el valor de la vivienda ha sido tasado en 150.000 €, la suma de las dos hipotecas no debería superar los 120.000 €.

Por ejemplo, si todavía debes 70.000 € de la primera hipoteca, podrás pedir como máximo otros 50.000 € en una segunda hipoteca. De esta forma, el banco puede tener plenas garantíasLa garantía hipotecaria es el derecho que tiene la entidad de quedarse con el bien hipotecado si no cumplimos con lo acordado en el préstamo hipotecario. sobre la propiedad en caso de impago.

¿Qué tener en cuenta al pedir una segunda hipoteca?

A la hora de solicitar una segunda hipoteca, es muy importante llevar a cabo un análisis detallado para evitar complicaciones en el futuro. A continuación, destacamos los aspectos más importantes a considerar:

1.     Capacidad de pago para no poner en riesgo nuestra estabilidad económica, es recomendable que la cantidad total destinada al pago de la primera y segunda hipoteca no supere el 30% de los ingresos netos mensuales. Si las cuotas mensuales resultan demasiado elevadas, una opción más viable podría ser una ampliación de la hipoteca, que nos permitiría tener una única cuota mensual, aunque mayor, con condiciones generalmente más flexibles.
2.     Condiciones de la segunda hipoteca: a diferencia de las hipotecas iniciales, en una segunda hipoteca, los tipos de interés suelen ser más altos y los plazos de amortización más cortos. Con lo cual, las cuotas mensuales podrían ser más exigentes.
3.     Estado del mercado: cuando los tipos de interés están altos, las hipotecas se encarecen, lo que puede aumentar las cuotas mensuales. Pero también es importante determinar el valor del inmueble, ya que será lo que determine el porcentaje máximo de financiación.
4.     Situación económica: contar con un buen historial de crédito y una buena estabilidad laboralEs la seguridad que tienen una persona sobre la conservación de su puesto de trabajo. aumentará las probabilidades de conseguir unas condiciones más favorables para este nuevo préstamo.

¿Qué gastos tiene una segunda hipoteca?

Solicitar una segunda hipoteca implica asumir una serie de gastos que debemos tener en cuenta:

• Tasación del inmueble: es un paso obligatorio para determinar el valor actual de la vivienda. Suele tener un coste de entre 300 y 500 €.
• Gastos notariales: representan aproximadamente un 0,2% del importe del préstamo.
• Registro de la propiedad: inscribir la hipoteca en el registro tiene un coste de entre 200 y 400 €.
• Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD): este impuesto oscila entre el 0,5% y el 1,5% del capital total del préstamo, dependiendo de la comunidad autónoma.
• Gestoría: los gastos de gestión para tramitar la documentación ascienden a unos 200 €.

En total, los costes pueden sumar entre 2.000 y 5.000 €, dependiendo del importe que hayamos solicitado y de la ubicación geográfica.

Proceso para solicitar una segunda hipoteca

El proceso de solicitud de una segunda hipoteca es similar al de la primera, pero con algunos pasos adicionales:

1. Asesoramiento inicial

El primer paso es contactar con el banco. Durante esta fase, se realiza un análisis preliminar para determinar la viabilidad de la operación. Los asesores revisarán tu situación económica y te informarán sobre las condiciones generales y las posibles alternativas.

2. Envío de documentación

Deberás proporcionar una serie de documentos financieros, como contratos laborales, la última declaración de la renta, el informe de vida laboral y cualquier otra información que el banco considere necesaria para valorar tu capacidad de pago y tu estabilidad económica.

3. Estudio de la solicitud

El banco realizará un análisis de riesgo, revisando el historial crediticio, el nivel de ingresos y los gastos recurrentes. Este análisis, conocido como scoring bancario, determina si cumples con los requisitos para obtener el préstamo y establece las condiciones de la oferta.

4. Tasación del inmueble

También es necesario realizar una nueva tasación de la vivienda para conocer su valor actual. Debe ser realizada por un perito homologado y suele tener un coste que ronda entre los 300 y los 600 euros, dependiendo de la ubicación y de las características del inmueble.

5. Firma del acta notarial

Una vez que la solicitud ha sido aprobada y se han revisado las condiciones del préstamo, se debe firmar el acta notarial. Este documento tiene como objetivo garantizar que el cliente comprenda todas las condiciones de la hipoteca antes de formalizarla. Un paso obligatorio para cumplir con la normativa vigente y proteger al solicitante ante posibles malentendidos o cláusulas abusivas.

6. Firma de la hipoteca

El último paso es la firma del contrato hipotecario. Durante esta reunión, el notario repasa las condiciones del acuerdo y se formaliza la operación, estableciéndose las condiciones definitivas del préstamo. A partir de este punto, podrás disponer del dinero.

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