¿Estás pensando en comprar una propiedad para alquilarla? Este tipo de inversión puede ser una forma muy interesante de obtener ingresos pasivos, pero como en todo negocio, es importante que antes de dar el paso, valores si realmente será rentable a largo plazo.

Y es que, muchas veces, la rentabilidad neta de la operación puede ser considerablemente menor que la rentabilidad bruta. En este sentido, además del ingreso mensual por el alquiler, es necesario tener en cuenta también los gastos iniciales de la compra, los impuestos, los costes de mantenimiento, los gastos de gestión y los imprevistos que puedan surgir.

Para ello, a continuación, te explicamos cómo calcular la rentabilidad del alquiler, de manera que puedas determinar si la inversión te reportará los beneficios que estás buscando.

¿Por qué invertir en vivienda para alquilar?

A diferencia de otro tipo de inversiones que se encuentran sujetas a las fluctuaciones de mercado, los bienes inmuebles suelen ofrecer una mayor estabilidad a largo plazo. Además, si elegimos bien el tipo de inmueble y la zona, podemos obtener una rentabilidad bastante atractiva.

  • Ingresos pasivos constantes: uno de los principales atractivos de comprar una vivienda para alquilar es la posibilidad de generar ingresos pasivos de manera constante. Una buena elección si lo que buscas es obtener un ingreso extra o que incluso se convierta en tu principal fuente de ingresos en el futuro.
  • Revalorización del inmueble: es probable que el valor de la propiedad se vaya incrementando a lo largo de los años debido a factores como la mejora de la zona, el crecimiento de la demanda inmobiliaria o el aumento general de los precios en el mercado. Con lo cual, es posible que puedas vender la propiedad en el futuro a un precio superior al que la compraste, aumentando la rentabilidad total de tu inversión.
  • Diversificación de tu inversión: puede ser una buena forma de diversificar nuestro patrimonio y reducir los riesgos. De esta forma, estaremos protegiendo nuestro dinero de las fluctuaciones del mercado, ya que los bienes raíces suelen tener un comportamiento más estable a largo plazo, especialmente en mercados con una alta demanda.
  • Beneficios fiscales: en España, los arrendadores pueden deducir ciertos gastos relacionados con el mantenimiento de la vivienda, como reparaciones, impuestos, seguros y gastos de gestión, lo que contribuye a mejorar la rentabilidad de la inversión.

¿Cómo calcular la rentabilidad del alquiler?

Para calcular la rentabilidad del alquiler, necesitamos tener en cuenta tanto la rentabilidad bruta como la rentabilidad neta, siendo esta última la que nos dará una idea más real de la rentabilidad que podemos esperar de nuestra inversión.

La primera cifra que debemos calcular es la rentabilidad bruta. Un valor que indica el porcentaje de beneficio obtenido sobre la cantidad invertida en la propiedad antes de descontar otros gastos.

La fórmula básica para calcular la rentabilidad bruta es la siguiente:

Rentabilidad Bruta = (Ingreso Anual por Alquiler / Precio de Compra) × 100

Ejemplo práctico

Imagina que compras una propiedad por 150.000 € y la alquilas por 1.000 € al mes. El cálculo sería:

  1. Calculamos el ingreso anual por alquiler: 1.000 € × 12 meses = 12.000 €
  2. Aplicamos la fórmula: 12.000 € / 150.000 € = 0,08
  3. Multiplicamos por 100: 0,08 × 100 = 8%

En este caso, la rentabilidad bruta sería del 8%. Una cifra interesante, pero insuficiente para poder tomar una decisión, ya que no se están teniendo en cuenta los gastos adicionales que deberemos pagar.

¿Qué es la rentabilidad neta?

La rentabilidad neta es la que realmente refleja el rendimiento de nuestra inversión, incluyendo gastos tales como los impuestos, las cuotas de la hipoteca, el mantenimiento y los seguros.

La fórmula para calcular la rentabilidad neta es:

Rentabilidad Neta = (Ingreso Anual por Alquiler – Gastos Anuales) / Precio de Compra × 100

Gastos a tener en cuenta

  • Gastos de compraventa: los costes asociados a la compra de la vivienda, como los impuestos, notaría, registro, etc.
  • Gastos de mantenimiento: el IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles), cuotas de la comunidad de propietarios, seguros, suministros y reparaciones.
  • Gastos de financiación: en caso de haber solicitado una hipoteca, es importante incluir también las cuotas mensuales.

Zonas más rentables para comprar para alquilar

Una de las decisiones más importantes al invertir en vivienda para alquilar es elegir la ubicación adecuada. Algunas zonas ofrecen una rentabilidad mucho mayor que otras, y es esencial conocer las características de cada área antes de tomar una decisión.

  1. Madrid y Barcelona: aunque ambas ciudades tienen precios elevados, ofrecen un mercado de alquiler amplio y con gran demanda, lo que garantiza una rentabilidad constante. Sin embargo, los precios de compra también suelen ser más altos, lo que puede reducir la rentabilidad bruta.
  2. Zonas emergentes y ciudades medianas: ciudades como Valencia, Málaga, Zaragoza y Sevilla también gozan de una buena demanda de alquiler pero a un precio más asequible que Madrid y Barcelona, permitiendo obtener una rentabilidad muy interesante.
  3. Zonas de alquiler turístico: las zonas turísticas, como las Islas Baleares o la Costa Brava, ofrecen una rentabilidad más elevada en el caso de los alquileres vacacionales, pero también requieren una mayor dedicación en la gestión del alquiler y pueden ser más volátiles.
  4. Áreas con buenas expectativas de revalorización: hay barrios que, aunque no son tan populares hoy en día, pueden tener un gran potencial de revalorización en el futuro debido a proyectos de infraestructura o a la gentrificación. Ejemplos de ello son Lavapiés, Villaverde y Alameda de Osuna, en Madrid.

A continuación, te dejamos una tabla de rentabilidades en diferentes ciudades:

Ciudad Rentabilidad Bruta
Madrid 5,2%
Barcelona 5,8%
Valencia 6,7%
Málaga 6,0%
Sevilla 6,1%
Zaragoza 6,4%
Murcia 7,8%

¿Cómo Hipotuca puede ayudarte a financiar tu inversión?

Ahora que ya tienes claro cómo calcular la rentabilidad del alquiler y qué zonas son más rentables, llega la gran pregunta, ¿cómo vas a financiar la compra?

En Hipotuca, ponemos a tu disposición diferentes herramientas y simuladores para que puedas calcular la rentabilidad de tu inversión y encontrar la oferta que mejor se ajuste a tus necesidades y a tu perfil financiero, de manera que tu inversión sea lo más rentable posible.

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