Cuánto cuesta la cancelación de hipoteca y cómo reducir gastos

Si has decidido vender tu vivienda, estás buscando mejorar las condiciones de tu hipoteca o simplemente quieres terminar de pagarla, un paso imprescindible para ello es la cancelación de la hipoteca.

Un procedimiento que no solo implica deshacerse de una carga financiera, sino que también conlleva una serie de trámites administrativos y gastos que debemos tener en cuenta, por lo que es normal que nos surjan muchas dudas.

Para que todo te resulte más sencillo, en Hipotuca, te explicamos de forma detallada cuáles son todos los gastos de cancelación de la hipoteca, qué es lo que debes tener en cuenta antes de hacerlo.

¿Puedo cancelar mi hipoteca antes de tiempo?

SÍ. La cancelación anticipada de la hipoteca, ya sea total o parcial, es un derecho que tienen todos los prestatarios. Especialmente interesante si disponemos de ahorrosPoder aportar ahorros por valor del 20% del valor de la vivienda más un 10% para los gastos de la operación.  para ello o si queremos reducir el interés total que pagaremos a lo largo del tiempo.

En el caso de la amortizaciónLa amortización es el sistema mediante el cual se ha previsto liquidar una deuda en pagos parciales. parcial, podemos abonar una cantidad específica para reducir la cuotaLa cuota es la parte periódica y proporcional que se paga por haber contratado un préstamo hipotecario. Una parte de la cuota se destina al pago de los intereses y  otra a la amortización del capital adeudado. mensual o acortar el plazo del préstamo. Por ejemplo, si firmaste una hipoteca de 200.000 euros y decides amortizar 50.000 euros, podrías optar por mantener la cuota mensual y acortar el plazo, o reducir la cuota y mantener el mismo plazo.

Además, es importante tener en cuenta que, aunque la ley permite la amortización anticipada, muchas entidades bancarias imponen comisiones, que suelen ser un porcentaje del capitalEl capital en un préstamo hipotecario es el importe real que la entidad bancaria ofrece a crédito al consumidor, excluyendo todo lo relativo a intereses. El capital amortizado es el que ya se ha devuelto y el capital pendiente el que aún queda por liquidar. amortizado. Con lo cual, antes de tomar una decisión, es recomendable revisar el contrato.

¿Qué implica la cancelación de la hipoteca?

Cancelar una hipoteca implica un proceso legal que se lleva a cabo ante un notario y que debe ser inscrito en el Registro de la Propiedad. Este proceso no solo elimina la carga de la hipoteca sobre el inmueble, sino que también garantiza que la propiedad esté libre de deudas en el momento de la venta o transferencia.

El primer paso del proceso es obtener un certificado de saldo cero de la entidad financiera donde se certifique que se han cumplido todas las obligaciones del préstamo hipotecarioEl préstamo hipotecario es una operación reflejada en un contrato mediante la que una entidad financiera facilita una determinada cantidad de dinero al interesado para la adquisición de un inmueble, usando este último como garantía en el caso de incumplimiento de las obligaciones de devolución.. Sin este certificado, no es posible continuar con la cancelación en el registro.

Una vez obtenido el certificado, se debe acudir a un notario, que se encargará de redactar y de formalizar la escrituraLa escritura es un documento público firmado ante un notario y autorizado por este, que da fe de su contenido y lo habilita para que sea inscrito en el Registro de la Propiedad detallando todas las características de la operación y vivienda. de cancelación. Los gastos notariales variarán dependiendo del importe de la hipoteca.

El siguiente paso es presentar esta documentación en el Registro de la Propiedad para que se elimine la carga hipotecaria del inmueble. Un proceso que, aunque puede parecer sencillo, requiere de tiempo y puede llegar a tardar entre 30 y 45 días en completarse. Por este motivo, es recomendable iniciar los trámites con antelación.

¿En qué casos interesa cancelar la hipoteca?

Existen diversas razones que pueden llevarnos a considerar la cancelación de nuestra hipoteca:

Venta de la propiedad

Si decidimos vender una vivienda que aún tiene una hipoteca pendiente, para que el nuevo propietario pueda adquirir el inmueble sin cargas, es imprescindible cancelar la hipoteca antes o en el momento de la escritura de compraventa.

Mejorar las condiciones del préstamo

Otra de las razones más habituales para cancelar una hipoteca es buscar otro préstamo con mejores condiciones, lo que se conoce como subrogaciónLa subrogación de una hipoteca se realiza cuando procedemos a modificar alguna de las condiciones del préstamo previamente pactadas para mejorarlas. Podemos hacer una subrogación para trasladar la hipoteca a otra entidad financiera o transmitir las obligaciones del préstamo y el bien inmueble a otra persona. hipotecaria. Un procedimiento que puede ser especialmente atractivo si las tasas de interés han bajado desde que firmamos el contrato.

Liberar el inmueble de cargas

Si queremos utilizar la vivienda como avalEl término aval hace referencia a la garantía que tiene la entidad bancaria o financiera en caso de incumplimiento de pago por parte del deudor. El aval puede ser un bien o una persona a la que se le denomina avalista. para un nuevo préstamo o simplemente queremos disfrutar de la propiedad libre de cargas, es necesario cancelar la hipoteca. De esta forma, no sólo facilitaremos futuras transacciones, sino que, además, estaremos proporcionando tranquilidad al propietario.

¿Cuáles son los gastos de cancelación de la hipoteca?

Por lo general, los gastos de cancelación de una hipoteca pueden ascender a los 1.000 euros. Sin embargo, esta cifra puede variar en función de diversos factores, como la entidad bancaria y la ubicación del inmueble.

Gastos notariales

El coste más elevado suele ser el de los honorarios notariales, cuyo importe se calcula como un porcentaje del capital prestado. Normalmente, rondan los 450 euros, aunque en algunos casos puede ser mayor.

Gastos de registro

El Registro de la Propiedad cobra una tarifa por eliminar la carga hipotecaria, que generalmente ronda los 200 euros.

Gastos de gestoríaLos gastos de gestoría son comunes a la compraventa de una propiedad, a la subrogación, cancelación o refinanciación de una hipoteca. Representan el coste de los honorarios de la gestoría por los servicios prestados.

Aunque no es obligatorio, muchas personas optan por contratar los servicios de una gestoría para que se encargue de todo el proceso y simplificar los trámites. Las tarifas de las gestorías pueden variar, pero normalmente suelen estar en torno a los 300 euros.

Impuestos

Salvo en el País Vasco, la cancelación de la hipoteca está exenta de impuestos sobre actos jurídicos documentados. Esto quiere decir que, a menos que la vivienda se ubique en esta comunidad, no deberíamos preocuparnos por impuestos adicionales al cancelar nuestra hipoteca.

¿Quién paga los gastos de la cancelación de la hipoteca?

Los gastos de la cancelación de la hipoteca deben ser sufragados por el propio titular del préstamo. Con lo cual, incluso si estamos vendiendo la propiedad, seremos nosotros  quienes deberemos afrontar estos costes. Aunque algunas veces es posible negociar que sea el comprador quien asuma parte de estos gastos, no es lo habitual, y normalmente es el vendedor quien se hace cargo de ello.

¿Qué gastos no me pueden cobrar al cancelar la hipoteca?

Tal como establece la legislación vigente y el Banco de España, hay ciertos costes que las entidades bancarias no pueden cobrar al cliente al cancelar una hipoteca. En caso de encontrarte con cualquiera de los siguientes cargos, puedes negarte a pagarlos y exigir que se respeten tus derechos. Incluso, en el caso de que ya los hayas abonado, tienes la opción de presentar una reclamación formal ante el Banco de España.

Certificado de saldo cero

El banco no puede cobrar por facilitar el certificado que certifica que se ha liquidado la hipoteca. Un documento imprescindible para llevar a cabo la cancelación y que, por ley, debe ser facilitado sin coste alguno.

Desplazamiento del apoderado

Algunas entidades intentan imponer cargos por el desplazamiento de un apoderado a la notaría. Un cargo que es ilegal, ya que se trata de una obligación legal que el banco debe asumir.

¿Cómo se pagan los gastos de cancelación de la hipoteca?

El método de pago de los gastos de cancelación de la hipoteca depende de si decides contratar a una gestoría o gestionar el proceso por tu cuenta.

•   Si optas por una gestoría, normalmente tendrás que hacer una provisión de fondos, lo que significa que deberás depositar una cantidad de dinero en una cuenta bancaria, que será utilizada para cubrir los gastos de cancelación.
•   Si decides llevar a cabo el proceso tú mismo, deberás pagar cada uno de los gastos (notaría, registro, etc.) directamente en el momento que corresponda. Por supuesto, es fundamental que te asegures de contar con los fondos necesarios para evitar contratiempos durante el proceso.

¿Cómo pagar menos por la cancelación de la hipoteca?

A continuación, te dejamos algunos consejos para reducir los gastos de cancelación de la hipoteca:

Revisa tu contrato

Es importante que revises el contrato de la hipoteca para saber cuáles son las comisiones y gastos que podrían aplicarse a la cancelación. En algunos casos, puede haber cláusulas que te permitan reducir los costes.

Comparar tarifas de gestorías

Si decides contratar a una gestoría, es recomendable comparar tarifas. No todas las gestorías cobran lo mismo, y algunas ofrecen precios más económicos que otras.

Hacer el proceso por tu cuenta

Aunque es cierto que requiere de más esfuerzo, si tienes tiempo y sabes realizar los trámites administrativos, puedes gestionar todo el papeleo por tu cuenta. De esta forma, puedes ahorrarte los gastos de la gestoría.

Negociar con la entidad financiera

Algunos bancos ofrecen promociones y tarifas especiales por cancelar la hipoteca y contratar una nueva con ellos. Pudiendo incluir descuentos en los honorarios de la notaría o en otros costes. No dudes en preguntar.

Mejora las condiciones de tu hipoteca gracias a Hipotuca

En resumen, aunque la cancelación de una hipoteca puede parecer un proceso complejo, si estamos bien informados y conocemos todos los gastos que implica antes de iniciar los trámites. Y, por supuesto, siempre vale la pena dedicar tiempo para que resulte lo más ágil y económico posible.

Si actualmente no te sientes cómodo con la hipoteca que firmaste y estás buscando opciones que te ofrezcan mejores condiciones, en Hipotuca te invitamos a usar nuestro simulador 100% online para encontrar los préstamos que mejor se ajusten a tus circunstancias y a tu situación financiera. Con la posibilidad de contratarla cómodamente desde casa.

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