¿El banco puede negarse a subrogarme una hipoteca?

La subrogaciónLa subrogación de una hipoteca se realiza cuando procedemos a modificar alguna de las condiciones del préstamo previamente pactadas para mejorarlas. Podemos hacer una subrogación para trasladar la hipoteca a otra entidad financiera o transmitir las obligaciones del préstamo y el bien inmueble a otra persona. hipotecaria es un recurso al que cada vez recurren más personas para mejorar las condiciones de su hipoteca y ahorrar en sus cuotas mensuales. Sin embargo, no siempre resulta sencillo, e incluso es posible que, si no cumplimos con todos los requisitos exigidos por la entidad, no nos la concedan.

Pero, ¿se puede negar el banco a subrogar una hipoteca? ¿Qué hacer si esto ocurre? En Hipotuca, te explicamos con todo detalle cómo funciona este trámite, cuándo es recomendable hacerlo y qué opciones existen en caso de que la entidad rechace la solicitud.

¿Qué es una subrogación hipotecaria?

La subrogación hipotecaria es un procedimiento que permite cambiar las condiciones de una hipoteca, pudiendo implicar tanto el cambio de deudor como de entidad bancaria.

Generalmente, se realiza con el objetivo de mejorar tu hipoteca: obtener un tipo de interésEl tipo de interés es el porcentaje que se aplica al capital de un préstamo con el objetivo de calcular los intereses que deben abonarse. Puede ser fijo, variable o mixto. más favorable, cambiar el plazo de amortizaciónLa amortización es el sistema mediante el cual se ha previsto liquidar una deuda en pagos parciales. o eliminar productos vinculados que encarezcan el coste total del préstamo.

Subrogación de acreedor

El titular de la hipoteca decide trasladar su deuda a otra entidad financiera en busca de mejores condiciones. Por ejemplo, puede que en el momento de formalizar el préstamo las tasas de interés fueran más altas o que prefieras cambiar de una hipoteca variable a una fija para pagar siempre la misma cuotaLa cuota es la parte periódica y proporcional que se paga por haber contratado un préstamo hipotecario. Una parte de la cuota se destina al pago de los intereses y  otra a la amortización del capital adeudado. mensual.

Subrogación de deudor

Suele ocurrir cuando se vende una vivienda aún hipotecada y el comprador acepta hacerse cargo del préstamo, en cuyo caso, la deuda pasa a su nombre. Para que sea efectiva, se requiere el consentimiento tanto del banco como de ambas partes involucradas (vendedor y comprador).

¿Cuándo subrogar una hipoteca?

No siempre la oferta inicial que recibimos de nuestro banco es la mejor, y con el tiempo, las condiciones del mercado pueden cambiar. En este sentido, hay determinadas situaciones en las que subrogar una hipoteca puede ser una buena opción:

Para mejorar las condiciones del préstamo

Uno de los principales motivos para subrogar una hipoteca es el deseo de mejorar las condiciones del contrato. Por ejemplo, reducir el tipo de interés, ampliar el plazo de amortización o rebajar la cuota mensual. De esta forma, podemos adaptar el préstamo a nuestra situación financiera y obtener un considerable ahorroPoder aportar ahorros por valor del 20% del valor de la vivienda más un 10% para los gastos de la operación.  en el pago de intereses.

Cambio de una hipoteca variable a fija

Las hipotecas variables están ligadas a las variaciones del Euríbor, lo que puede hacer que las cuotas se incrementen cuando los tipos de interés son elevados. Ante este panorama, muchas personas optan por subrogar su hipoteca para pasar de un tipo variable a uno fijo y disfrutar de una mayor estabilidad en sus cuotas mensuales.

Ajustar la hipoteca a la situación económica

No todas las mejoras en una hipoteca se basan en la tasa de interés. En algunos casos, la subrogación también puede ser una herramienta muy útil para adaptar el préstamo a las nuevas circunstancias personales, como una pérdida de ingresos o la necesidad de reducir las mensualidades para disponer de mayor liquidez en el día a día.

Requisitos que se deben cumplir para la subrogación de una hipoteca

No todas las hipotecas pueden ser subrogadas sin más. Los bancos suelen establecer una serie de requisitos que deben cumplirse para que el proceso sea viable. Algunos criterios varían según la entidad, pero normalmente se aplican tres reglas básicas:

1. Antigüedad en el pago de la hipoteca

El banco necesita comprobar la solvencia del titular, por lo que es importante haber sido un buen pagador. Normalmente se requiere haber abonado las cuotas sin retraso al menos entre los 2 y 5 años anteriores.

2. Importe pendiente por amortizar

Otro de los requisitos más importantes para poder subrogar una hipoteca es que el importe pendiente no supere el 80% del valor de tasaciónLa tasación se refiere a la acción que permite determinar o estimar a la persona o a la entidad interesada en un bien, su precio o valor. En el caso hipotecario, es la valoración del inmueble y debe hacerse por un profesional o empresa homologada por el Banco de España. actual de la vivienda. Por eso, es habitual que la entidad pida una nueva tasación de la propiedad, que generalmente debe ser pagada por el solicitante.

3. Situación financiera del titular

Los bancos realizan un estudio del perfil económico del solicitante para asegurarse de que puede afrontar las nuevas condiciones del préstamo. Si trabajas por cuenta ajena, suele requerirse un contrato indefinido y cierta antigüedad laboral. Y si eres autónomo, deberás aportar la declaración de la renta y otros modelos tributarios para demostrar que, en los últimos años, has tenido ingresos suficientes y estables.

¿Se puede negar el banco a subrogar una hipoteca?

¿Se puede negar el banco a subrogar una hipoteca? Lamentablemente, sí. Existen diversas razones por las que una entidad financiera podría no aceptar la subrogación:

1. Falta de cumplimiento de los requisitos

Como ya hemos mencionado, si no cumples con los requisitos establecidos por la entidad para subrogar la hipoteca, el banco puede rechazar la solicitud. Por ejemplo, si el valor de la vivienda ha bajado desde que la compraste y la deuda supera el 80% de la tasación actual, es posible que la operación no sea viable. Igualmente, si no has demostrado solvencia financiera suficiente, puede que el banco rechace la operación.

2. Situación económica del cliente

Si, tras realizar el análisis de tu perfil, el banco considera que no tienes la estabilidad económica necesaria para asumir una hipoteca con las nuevas condiciones propuestas, puede optar por denegar la operación. Algo que suele ser bastante habitual en casos de pérdida de ingresos o de inestabilidad laboral.

3. Condiciones desfavorables para la entidad

Si considera que las condiciones no son ventajosas para la entidad, el banco no está obligado a aceptar la subrogación. Por ejemplo, si aceptar la subrogación supone perder una cantidad considerable de ingresos por intereses o comisiones, puede optar por declinar la operación. Esto ocurre especialmente cuando las condiciones del préstamo son muy favorables para el banco.

¿Qué hacer si el banco se niega a subrogar la hipoteca?

Si tu banco se niega a aceptar la subrogación de tu hipoteca, no todo está perdido. Aunque la situación puede resultar frustrante, existen otras alternativas que pueden ayudarte a mejorar las condiciones de tu préstamo:

Renegociar las condiciones con tu banco

Aunque el banco puede negarse a subrogar una hipoteca, puede que esté abierto a renegociar las condiciones del préstamo para evitar que te vayas a otra entidad. Con lo cual, en lugar de cambiar de banco, puedes solicitar una revisión de los términos actuales del contrato.

Una de las opciones más frecuentes es la reducción del tipo de interés. Pero también puedes intentar ampliar el plazo de amortización. De esta forma, es posible reducir la cuota mensual.

Buscar una nueva hipoteca en otra entidad

Si no consigues llegar a una negociación favorable con tu banco, otra opción interesante es buscar una nueva hipoteca en otra entidad financiera. En este caso, es necesario cancelar el préstamo original y constituir una nueva hipoteca.

Este trámite conlleva ciertos costes, como la comisión por cancelación anticipada, que generalmente ronda entre el 0,25% y el 1% del capitalEl capital en un préstamo hipotecario es el importe real que la entidad bancaria ofrece a crédito al consumidor, excluyendo todo lo relativo a intereses. El capital amortizado es el que ya se ha devuelto y el capital pendiente el que aún queda por liquidar. pendiente. Sin embargo, si las condiciones de la nueva hipoteca son significativamente más ventajosas, podrían quedar compensados con el ahorro a largo plazo.

Asesoría profesional

Un asesor financiero puede analizar tu situación particular y sugerirte la mejor estrategia, ya sea para negociar con tu banco o para comparar hipotecas de distintas entidades. Además, podrá acompañarte a lo largo de todo el proceso, gestionando todos los trámites burocráticos y evitando costosos errores.

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Así pues, aunque el banco puede negarse a subrogar una hipoteca, esto no significa que no existan alternativas para mejorar las condiciones de tu préstamo.

Si estás pensando en subrogar tu hipoteca o cambiar de banco para obtener mejores condiciones, en Hipotuca podemos ayudarte. Somos una plataforma 100% online diseñada para encontrar la hipoteca que mejor se adapte a tus necesidades. Pudiendo comparar distintas ofertas desde la comodidad de tu hogar y elegir la que más te convenga.

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