Si alguna vez te has planteado dar el paso hacia el mercado inmobiliario, es probable que se te haya pasado por la cabeza la opción de invertir en pisos para alquilar. Pero, ¿realmente es una inversión rentable? ¿Es un buen momento para hacerlo?

A la hora de tomar este tipo de decisiones, una de las cuestiones más importantes es determinar si el esfuerzo y el capital invertido realmente van a generar la rentabilidad que buscamos. Por eso, antes de nada, debemos valorar bien las ventajas y desventajas de invertir en vivienda para alquilar.

¿Por qué invertir en vivienda para alquilar?

Invertir en pisos para alquilar es una estrategia muy extendida entre muchos ahorradores que buscan obtener ingresos pasivos y construir un patrimonio inmobiliario a largo plazo. Sin embargo, como con cualquier inversión, hay  pros y contras que debemos tener en cuenta:

  • Renta mensual fija: alquilar una propiedad nos permite recibir ingresos mensuales, lo que puede proporcionar cierta estabilidad financiera, incluso cuando el valor de la propiedad aumenta.
  • Seguridad a largo plazo: la inversión inmobiliaria es una de las más seguras a largo plazo, ya que el valor de los inmuebles suele mantener una tendencia alcista, incluso en tiempos de incertidumbre económica.
  • Alta rentabilidad: en muchos casos, la rentabilidad de los alquileres puede ser superior a la de otras inversiones tradicionales, como bonos del estado o depósitos bancarios. Según el Banco de España, la rentabilidad de los alquileres en el mercado de la vivienda alcanzó el 9,7% en el primer semestre de 2024.
  • Demanda constante de alquileres: debido a la alta demanda, el mercado de alquiler sigue siendo fuerte en muchas ciudades españolas. Una tendencia impulsada tanto por  la flexibilidad que ofrece esta modalidad como por las dificultades de acceso a la compra de vivienda.

¿Cómo calcular la rentabilidad del alquiler?

Para calcular la rentabilidad de la inversión en alquiler, debemos tener en cuenta una serie de variables:

Fórmula básica para calcular la rentabilidad

La rentabilidad de la compra de un inmueble para alquilar se calcula utilizando la siguiente fórmula:

Rentabilidad = Ingresos netos del alquiler / Precio de la vivienda x 100

Suma los ingresos netos del alquiler que recibirás del alquiler anualmente, es decir, la renta mensual multiplicada por 12. Después, resta los gastos fijos y de mantenimiento del inmueble, como la comunidad, el IBI y otros gastos imprevistos. Luego, divide este valor entre el precio de compra de la propiedad y multiplícalo por 100 para obtener el porcentaje de rentabilidad.

Ejemplo práctico de cálculo de rentabilidad

Imagina que compras un piso por 100.000 € y lo alquilas por 700 € al mes. En un año, los ingresos totales serían de 8.400 €. Si los gastos anuales de mantenimiento, impuestos y comunidad suman 2.400 €, los ingresos netos anuales serían 6.000 €. Con lo cual, obtendríamos una rentabilidad del 6%:

Rentabilidad = (6.000 € / 100.000 €) x 100 = 6%

De esta forma, podrás hacerte una idea más clara del retorno que podrías obtener de tu inversión. No obstante, no hay que olvidar que la rentabilidad no solo procede del alquiler mensual, sino también de la posible revalorización de la vivienda a lo largo del tiempo.

¿Qué características hacen que una zona sea rentable?

A la hora de invertir en pisos para alquilar, la ubicación es uno de los factores más determinantes. Pero, ¿cuáles son las características que hacen que una zona sea más atractiva para los inquilinos?

  1. Accesibilidad y transporte público: los inquilinos valoran mucho la cercanía a medios de transporte, como metro, autobuses o trenes, ya que les facilita la movilidad por la ciudad y les permite ahorrar tiempo y dinero en sus desplazamientos. En este sentido, las áreas bien comunicadas con el centro de la ciudad o con puntos de interés estratégico, como polígonos industriales, zonas comerciales o universidades, suelen gozar de una mayor demanda.
  2. Proximidad a servicios y comercios: la cercanía a servicios esenciales como supermercados, centros de salud, colegios y zonas de ocio es un factor fundamental para aumentar la demanda de alquileres. Los inquilinos suelen preferir vivir en zonas que les ofrezcan comodidad y facilidades a su alrededor, como la posibilidad de hacer compras sin tener que desplazarse mucho o tener acceso rápido a servicios médicos y educativos. Además, contar con zonas de recreo o centros de ocio cerca puede brindar aún mayor atractivo a la zona, sobre todo para familias o personas jóvenes.
  3. Desarrollo urbano: las zonas en expansión o con proyectos de desarrollo urbano en marcha suelen ser más rentables a largo plazo. Las inversiones en infraestructuras, como la construcción de nuevos edificios, la mejora de las vías de acceso o la creación de espacios públicos, aumentan el valor de las propiedades de la zona con el tiempo, lo que supone una excelente oportunidad para inversores que buscan beneficios a medio y largo plazo.

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