La compra de una vivienda es una de las decisiones más importantes que seguramente tomarás a lo largo de tu vida. La idea de tener nuestro propio hogar, puede ser un momento muy emocionante. Sin embargo, para que este momento no se vea empañado con sorpresas desagradables, es importante que hagamos una adecuada planificación financiera tanto del precio de la vivienda como de todos los gastos asociados, entre los que se incluyen los impuestos.

Por eso, si estás pensando en comprar una vivienda, a continuación, te explicamos qué impuestos se pagan al comprar una casa de segunda mano y cómo calcularlos para realizar la operación sin que surja ningún contratiempo.

¿Qué es una vivienda de segunda mano?

Antes de nada, es importante definir qué es lo que se considera una vivienda de segunda mano, ya que es lo que determina los impuestos que deben pagarse. Una vivienda de segunda mano es cualquier propiedad que ya ha sido vendida previamente por su primer propietario, es decir, que ya haya tenido uno o varios propietarios anteriores.

Además, hay  viviendas que llevan más de dos años construidas y, aunque no hayan sido ocupadas, también se consideran «de segunda mano». Este es el caso, por ejemplo, de algunas propiedades adjudicadas a entidades bancarias y que, posteriormente, son vendidas a nuevos compradores.

¿Qué impuestos se pagan al comprar una casa de segunda mano?

Los impuestos que se deben pagar al comprar una casa de segunda mano pueden variar  según la comunidad autónoma en la que se encuentre ubicada la vivienda, pero en términos generales suelen ser los siguientes:

Impuesto sobre las Transmisiones Patrimoniales (ITP)

A diferencia de las viviendas de obra nueva, en los inmuebles de segunda mano no se paga el IVA, sino el Impuesto sobre las Transmisiones Patrimoniales (ITP).

Se paga sobre el valor escriturado de la vivienda o sobre el valor de referencia, que es el que la Dirección General del Catastro establece para la propiedad, aplicándose siempre el porcentaje sobre el valor más alto. Si compramos una vivienda por un precio superior al valor de referencia, el impuesto se calculará sobre ese precio.

Son las comunidades autónomas las que se ocupan de la gestión de este impuesto y normalmente oscila entre el 6% y el 10% del valor de la vivienda.

Veamos algunos ejemplos concretos:

  • En Andalucía, el ITP es del 7%.
  • En Cataluña y la Comunidad Valenciana, es del 10%.
  • En la Comunidad de Madrid, el ITP es del 6%.

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Reducciones y Bonificaciones en el ITP

Dependiendo de nuestras circunstancias personales, puede que tengamos derecho a una reducción en el pago del ITP. Algunas comunidades autónomas ofrecen reducciones o bonificaciones a aquellas personas que cumplen ciertos requisitos, como ser menor de 35 años, tener una discapacidad o ser familia numerosa.

Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD)

Otro impuesto a tener en cuenta es el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), que se aplica cuando se formaliza la escritura de compraventa ante notario y se inscribe en el Registro de la Propiedad.

Al igual que el ITP, el IAJD está cedido a las comunidades autónomas, por lo que el porcentaje puede variar entre el 0,5% y el 1,5% del valor de la vivienda. Algunos ejemplos de los porcentajes aplicables en las distintas comunidades autónomas son:

  • Andalucía: 1,2%
  • Aragón: 1,5%
  • Madrid: 0,7%
  • Cataluña: 1,5%

¿Cómo calcular los impuestos que tendré que pagar al comprar una casa de segunda mano?

Para calcular el Impuesto sobre las Transmisiones Patrimoniales (ITP), se debe aplicar un porcentaje específico sobre el precio de compraventa o el valor de referencia de la vivienda (el mayor de los dos). Este porcentaje varía según la comunidad autónoma, por lo que es importante conocer la normativa local.

Imaginemos que compras una casa de segunda mano en la Comunidad Valenciana, cuyo precio de compraventa es de 200.000 euros. En esta comunidad, el ITP está fijado en un 10%, lo que quiere decir que deberás pagar unos 20.000 euros.

ITP = precio de la vivienda x porcentaje del ITP

Ej.  200.000 euros x 10% = 20.000 euros

Este importe deberá ser abonado dentro de los 30 días hábiles posteriores a la firma de la escritura de compraventa.

Por su parte, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) se aplica sobre la escritura notarial y su registro. Siguiendo con nuestro ejemplo, en la Comunidad Valenciana sería del 1,5% del precio de la vivienda. Con lo cual el cálculo sería:

IAJD = Precio de la vivienda x porcentaje del IAJD

Ej. 200.000 euros x 1,5% = 3.000 euros

En resumen, los impuestos por comprar una casa de segunda manos de 200.000 euros en la Comunidad Valenciana, serán de unos 23.000 euros.

impuestos vivienda segunda mano

Otros gastos al comprar una casa de segunda mano

Además de los impuestos mencionados, hay otros gastos que también suponen un importante desembolso, por lo que es necesario tenerlos en cuenta a la hora de calcular el coste total de la compra.

Gastos de notaría

La escritura pública de compraventa es un requisito esencial para comprar una vivienda, debiendo firmarse ante notario. Los gastos notariales dependen del precio de la vivienda y del número de copias que se soliciten, pero normalmente suelen oscilar entre el 0,2% y el 0,5% del valor de la propiedad.

Registro de la propiedad

Una vez firmada la escritura, el inmueble debe inscribirse en el Registro de la Propiedad a nombre del nuevo titular. El coste depende del valor de la vivienda, pero generalmente puede alcanzar hasta los 650 euros.

Gastos de gestoría

Aunque la gestoría no es obligatoria, es muy recomendable, ya que  puede ahorrarnos mucho tiempo y posibles errores en la gestión de documentos. Aunque el coste puede variar en función de la complejidad de la operación, suelen rondar los 400 euros.

Gastos de la hipoteca

En caso de que queramos financiar la compra mediante una hipoteca, hay que tener en cuenta cuánto hay que dar de entrada para un piso y otros gastos adicionales:

  • Gastos de tasación: el banco pedirá una tasación de la propiedad, que servirá como garantía del préstamo. Su precio suele estar entre los 300 y los 500 euros.
  • Comisión de apertura: algunas entidades financieras aplican una comisión de apertura sobre el valor del crédito, pudiendo alcanzar hasta el 2% del valor del préstamo.
  • Seguro del hogar: aunque no se trata de un gasto directo de la compra, es obligatorio si se contrata una hipoteca. El precio anual dependerá de la compañía elegida y de la cobertura contratada.

¿Hay que pagar impuestos después de comprar la casa?

Una vez que hayamos firmado la compra de la vivienda y hayamos liquidado todos los impuestos, existen algunos algunos impuestos y tasas municipales que deben ser abonados periódicamente por la posesión del inmueble:

Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) es un impuesto obligatorio que deben pagar todos los propietarios de viviendas en España. Tiene carácter municipal y se calcula en función del valor catastral de la propiedad, que es determinado por el Ayuntamiento correspondiente en base al valor catastral.

No obstante, para que te hagas una idea, normalmente oscila entre el 0,4% y el 1,3% del valor catastral, dependiendo de factores como la ubicación del inmueble y la normativa del municipio.

Por ejemplo, para una vivienda con un valor catastral de 150.000 euros en un municipio con un tipo impositivo del 0,6%, el cálculo sería:

IBI = Valor catastral x tipo impositivo

Ej. 150.000 euros x 0,6% = 900 euros al año

En grandes ciudades, como Madrid o Barcelona, el tipo impositivo suele ser más elevado, pudiendo alcanzar el 1,1% o más, lo que para una vivienda con un valor catastral similar el IBI sería de 1.650 euros anuales.

Además, es importante tener en cuenta que, a la hora de realizar la compraventa de una vivienda de segunda mano, el pago del IBI del año en curso puede negociarse entre el comprador y el vendedor, según el tiempo que cada uno ha sido propietario durante ese año. Esto quiere decir que si la venta se realiza en julio, el vendedor podría asumir la parte correspondiente hasta esa fecha y el comprador el resto del año.

Tasas municipales

Además del IBI, cada Ayuntamiento establece una serie de tasas municipales relacionadas con el mantenimiento de servicios públicos, como la tasa de recogida de basuras o el alcantarillado.

Generalmente, la tasa de alcantarillado suele oscilar entre los 30 y los 90 euros anuales, mientras que la tasa de recogida de basuras  tiene un coste anual de entre 50 y 150 euros, dependiendo del municipio y del tipo de vivienda. Además, en zonas más urbanizadas, este coste tiende a ser mayor debido al volumen de residuos generados y a los servicios adicionales prestados.

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En definitiva, comprar una casa de segunda mano puede ser una excelente oportunidad para conseguir el hogar de nuestros sueños, pero no debemos olvidar los impuestos y gastos de la transacción, ya que representan un importante porcentaje del valor de la propiedad.

En Hipotuca, te ayudamos con toda la planificación financiera detallada. Puedes usar nuestro simulador: ¿Qué vivienda me puedo permitir?, para saber si la casa que te interesa encaja con tu presupuesto. Además, comprobamos las bonificaciones y reducciones disponibles en tu comunidad autónoma para reducir la carga fiscal al máximo.

¡Estamos aquí para facilitarte el camino hacia tu nuevo hogar!

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