¿Qué significa el TIN y el TAE de tu hipoteca?

A la hora de solicitar una hipoteca, solemos encontrarnos con una gran cantidad de términos financieros que pueden resultar confusos cuando no estamos familiarizados con ellos. Dos de los más importantes son el TIN (Tipo de InterésEl tipo de interés es el porcentaje que se aplica al capital de un préstamo con el objetivo de calcular los intereses que deben abonarse. Puede ser fijo, variable o mixto. Nominal) y el TAE (Tasa Anual Equivalente), fundamentales para entender el coste real de un préstamo hipotecarioEl préstamo hipotecario es una operación reflejada en un contrato mediante la que una entidad financiera facilita una determinada cantidad de dinero al interesado para la adquisición de un inmueble, usando este último como garantía en el caso de incumplimiento de las obligaciones de devolución. y saber qué hipoteca nos interesa más contratar.

El TIN nos da una primera aproximación sobre cuánto nos costará, en términos de intereses, pero es el TAE el que nos permite conocer el verdadero coste de la hipoteca, incluyendo también otros gastos relacionados con el préstamo.

Pero, ¿sabes realmente qué implican estos dos conceptos y cómo influyen en las condiciones de tu hipoteca? A continuación, te explicamos con todo detalle cómo funciona cada uno de estos indicadores y en qué deberías fijarte a la hora de valorar las diferentes hipotecas del mercado.

¿Qué es el TIN de la hipoteca?

El TIN es el porcentaje de interés que te cobrará el banco por el dinero prestado.

Su cálculo es relativamente sencillo. Si una hipoteca tiene un TIN del 4% anual, significa que, por cada 100 euros que pidamos prestados, deberemos devolver 104 euros al final del año. Si solicitamos un préstamo de 20.000 euros, el cálculo de los intereses sería el siguiente: 20.000 x 4% = 800 euros de intereses anuales.

Por supuesto, se trata de una estimación básica para tener una idea general de los intereses. Por ejemplo, en las hipotecas a tipo variable, el TIN se calcula en función de dos elementos: el indicador de referencia (generalmente el euríbor) y el diferencialEl diferencial en el ámbito hipotecario se refiere al porcentaje que la entidad bancaria añade al índice de referencia utilizado -Euribor- para fijar el precio del préstamo. Es una variable con margen de negociación. Un préstamo a  tipo de interés  tiene forma de: Euribor + 0,75%. Esto quiere decir que, si el Euribor está en un 0,25%, la tasa de que aplique el banco.

Esto significa que el TIN puede variar a lo largo del tiempo, dependiendo de la evolución del euríbor y del margen establecido por la entidad financiera.

Por eso, a la hora de comprar ofertas de hipotecas, es importante que no te dejes llevar únicamente por el TIN, ya que este porcentaje solamente refleja el coste de los intereses. Y es que, hay otros gastos adicionales pueden hacer que el coste final de la hipoteca sea muy diferente al que inicialmente pueda parecer.

¿Qué es el TAE de la hipoteca?

El TAE es un indicador que nos proporciona una visión más completa del coste total de la hipoteca. A diferencia del TIN, incluye también otros gastos y comisiones asociados al préstamo, como comisiones de apertura, de estudio, de cancelación anticipada, etc.

Además, el TAE se calcula de forma anual, lo que nos permite comparar las condiciones de distintas hipotecas de manera más precisa.

El cálculo del TAE es más complejo que el del TIN, ya que implica sumar tanto los intereses como otros gastos relacionados con la operación y tener en cuenta además el plazo total del préstamo. De esta forma, podremos conocer con exactitud cuánto nos costará realmente cada opción.

Por ejemplo, si además de los intereses (TIN) el banco aplica una comisión de apertura de 500 euros o exige la contratación de productos vinculados, como un seguro de vida, estos gastos aumentarán el porcentaje del TAE.

¿Cuál es la diferencia entre el TIN y el TAE de una hipoteca?

Aunque el TIN (Tasa de Interés Nominal) y el TAE (Tasa Anual Equivalente)TAE hace referencia a una fórmula matemática mediante la cual se establecen las condiciones financieras aplicables a un préstamo respecto a su equivalente anual. Se utiliza para poder comparar préstamos. están estrechamente relacionados, son conceptos diferentes.

Diferencias entre el TIN y el TAE

Aspecto	TIN (Tipo de Interés Nominal)	TAE (Tasa Anual Equivalente)
¿Qué es?	Refleja únicamente el tipo de interés aplicado al capitalEl capital en un préstamo hipotecario es el importe real que la entidad bancaria ofrece a crédito al consumidor, excluyendo todo lo relativo a intereses. El capital amortizado es el que ya se ha devuelto y el capital pendiente el que aún queda por liquidar. del préstamo.	Incluye el tipo de interés, comisiones, gastos de apertura y seguros.
Gastos que incluye	No incluye comisiones ni otros gastos adicionales.	Refleja el coste total del préstamo.
Principal utilidad	Útil para entender el coste de los intereses de la hipoteca.	Permite valorar el impacto global de la hipoteca a lo largo del tiempo.
Comparación	Menos útil para comparar hipotecas con diferentes condiciones.	Ideal para comparar hipotecas con diferentes condiciones y gastos.
Aplicación común	Frecuente en hipotecas a tipo fijo.	Usado para valorar préstamos en general.
Precisión del indicador	Solo refleja el interés aplicado al capital.	Es el indicador más realista del coste anual total del préstamo.

 

¿Cómo afectan a los diferentes tipos de hipoteca?

El impacto del TIN y el TAE puede variar dependiendo del tipo de hipoteca que elijamos. Actualmente, podemos encontrar tres tipos principales de hipotecas: fijas, variables y mixtas. Cada una de ellas con sus propias características específicas.

Hipotecas a tipo fijo

En las hipotecas a tipo fijo, el TIN se mantiene constante durante toda la vida del préstamo, proporcionando una mayor estabilidad y previsibilidad. Esto quiere decir que, independientemente de los cambios que experimenten los tipos de interés en el mercado, la cantidad que pagaremos cada mes en concepto de intereses no variará.

Además, el TAE también permanecerá fijo, ya que no habrá fluctuaciones en el tipo de interés ni en los gastos del préstamo, como comisiones o seguros. Ideal para aquellos que quieren saber cuánto tendrán que pagar cada mes, lo que brinda una mayor seguridad a largo plazo.

Imagina que solicitas una hipoteca de 100.000 euros a 25 años con un TIN del 2% a tipo fijo. No importa si los tipos de interés del mercado suben o bajan. Si tu cuotaLa cuota es la parte periódica y proporcional que se paga por haber contratado un préstamo hipotecario. Una parte de la cuota se destina al pago de los intereses y  otra a la amortización del capital adeudado. mensual es de 450 euros, esta cantidad será la misma durante todo el periodo de amortizaciónLa amortización es el sistema mediante el cual se ha previsto liquidar una deuda en pagos parciales.. Además, el TAE también será fijo.

Hipotecas a tipo variable

Las hipotecas a tipo variable tienen la particularidad de que el TIN puede ir cambiando dependiendo de la evolución del euríbor.

En una hipoteca variable, el TIN se calcula sumando el euríbor más un diferencial establecido por el banco, por lo que puede aumentar o disminuir con el tiempo. En cuanto al TAE, puede ser más difícil de calcular, ya que variará cada vez que se actualice el euríbor.

Ahora, imagina que eliges una hipoteca a tipo variable con un TIN inicial del 1,5% más el euríbor (que está en el 0,5% en ese momento). En este caso, el TIN será del 2% (1,5% + 0,5%). Si el euríbor sube al 1%, tu TIN pasaría al 2,5%, lo que aumentaría tu cuota mensual.

Esto quiere decir que, con el mismo préstamo de 100.000 euros, si el TIN sube, tu cuota podría aumentar de 450 a 470 euros. Pero el TAE también cambiará a medida que el euríbor y otros gastos vinculados vayan cambiando.

Hipotecas mixtas

Las hipotecas mixtas combinan un periodo inicial de tipo fijo con un periodo posterior de tipo variable. Durante los primeros años, el TIN se mantiene fijo, permitiendo disfrutar de una cuota estable y sin sorpresas. Esto también hace que el TAE sea más predecible, ya que, en esta primera fase inicial, no se producirán variaciones ni en los intereses ni en los gastos del préstamo.

Sin embargo, una vez que el préstamo pasa al tipo variable, el TIN se irá ajustando en función de los cambios del mercado, generalmente vinculado al euríbor.

Imagina que comienzas con un TIN fijo del 2% durante los primeros 5 años y, después de ese período, la hipoteca se convierte en tipo variable. Durante los primeros 5 años, pagarías una cuota estable de 450 euros. Pero después de esos 5 años, si el euríbor sube del 0,5% al 1%, por ejemplo, tu cuota subiría a 470 euros.

¿En cuál debes fijarte a la hora de comparar hipotecas?

A la hora de elegir una hipoteca, es fundamental tener en cuenta tanto el TIN como el TAE. Eso sí, aunque el TIN proporciona información sobre el tipo de interés nominal de la hipoteca, el TAE ofrece una visión más completa, por lo que es más útil para comparar diferentes ofertas de hipotecas, permitiéndonos conocer el coste total real de cada opción a lo largo del tiempo.

No obstante, esto no quiere decir que debamos olvidarnos del TIN, sobre todo si buscamos una hipoteca a tipo fijo, ya que este valor influye directamente en los intereses que tendremos que pagar.

De esta forma, podremos elegir la hipoteca que mejor se adapte a nuestras necesidades y a nuestras circunstancias financieras.

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